Comparaison au niveau européen : qui achète et qui loue ?
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En France, moins de six ménages sur dix possèdent leur propre logement. Dans les pays d’Europe de l’Est, la situation est très différente : on acquiert beaucoup plus souvent un bien immobilier. Pourquoi les Européens réagissent-ils si différemment face à l’accès à la propriété ?
En Europe de l’Est, Croatie, Hongrie ou Pologne, la proportion de propriétaires est bien au-delà des 80%. Les leaders au niveau européen sont les Roumains : 96% de la population sont propriétaires de leur logement. En Espagne et en Italie, ils sont toujours aux alentours des 70%.1
En France, c’est d’abord le paysage économique qui a changé. Il y quelques décennies la France traversait l’époque bénie dite des « 30 Glorieuses ». Grâce au triptyque vertueux : croissance, plein-emploi, hausse du pouvoir achat, les ménages qui se sont endettés à l’époque (souvent à des taux à deux chiffres) pour acheter leur résidence principale et ont pu s’enrichir au fil des années grâce à l’explosion des prix immobiliers.
D’ailleurs, sur les 30 dernières années le meilleur placement toutes catégories confondues c’est l’immobilier. Mais peut-on croire que les prix peuvent continuer de croitre au même rythme et grimper au ciel ? Économiquement cette hypothèse ne tient pas. La crise économique est passée par là. Rester locataire, c’est ne pas vouloir prendre le risque de rembourser un crédit pendant 25 ans pour un bien qui aura perdu 20% de sa valeur.
Le parc français : 35,7 millions de logements
Au 1er janvier 2017, la France, hors Mayotte, compte 35,7 millions de logements. Les résidences principales représentent 82,1 % du parc, les résidences secondaires et logements occasionnels 9,5 % et les logements vacants 8,4 %. 56% des logements sont individuels (maisons), 44 % sont collectifs (appartements au sein d’un immeuble).
Le parc locatif social compte 4,9 millions de logements et progresse de 1,5 % sur un an, tandis que cette progression est globalement de 1,1 % pour l’ensemble des logements français.
Bien que la quasi-totalité des logements possèdent les éléments de confort de base (eau chaude, WC intérieurs, installation sanitaire), en 2015 l’Insee recensait encore plusieurs formes d’inconfort :
11,7 % des logements ont des problèmes d’infiltrations et/ou de moisissures, 17,1 % sont trop bruyants, 21,6 % sont difficiles ou trop coûteux à bien chauffer. 8,4 % des logements sont en situation de surpeuplement (chiffre Insee 2013, pas de plus récent).
57,7 % de propriétaires, 39,9 % de locataires
La répartition propriétaires/locataires s’est stabilisée depuis les 10 dernières années : sur 10 personnes en France, environ 6 sont propriétaires et 4 sont locataires. La part des personnes logées à titre gratuit baisse, elle, depuis 2001 : de 4,4 %, elle est passée à 2,4 % en 2017.
42,6 % des locataires sont du parc public (HLM, SEM, État, collectivités locales ou établissements publics), 57,4 % sont du parc locatif privé.
Depuis 2013, le poids du logement dans les dépenses de consommation des ménages est stable, voire recule légèrement ; en 2016, il se situe à 26,2 %, soit 0,4 point de moins que 3 ans auparavant. La légère décroissance du poids du budget logement des ménages s’explique principalement par la croissance modérée des dépenses courantes de logement (loyer, énergie, charges, travaux, taxes).
L’achat est-il vraiment plus intéressant que la location ?
La location apparaît à de nombreuses personnes comme de l’argent perdu, tout simplement comme « jeté par les fenêtres ». En payant chaque mois un crédit immobilier, on se construit un capital sous la forme d’un logement. Cette argumentation semble logique, mais les choses ne sont pas aussi simples. Le loyer ne doit pas être comparé aux mensualités de crédit, mais aux paiements d’intérêts générés. La part de remboursement des mensualités de crédit en revanche correspond à une épargne du locataire, car ce dernier peut mettre de côté une partie de ses revenus ou les investir sur les marchés financiers. Location et épargne combinées correspondent donc aux mensualités de crédit, à savoir les intérêts plus le remboursement. En outre, le propriétaire d’un logement doit également prendre en compte lors de l’acquisition les frais de notaire, ensuite acquitter la taxe foncière et les charges de copropriété le cas échéant, les frais d’entretien de sa propriété (que le locataire prend également en charge). Ce n’est que lorsque tous ces facteurs sont pris en compte qu’on peut établir une comparaison.
Bien sûr, un propriétaire n’a pas à craindre une augmentation du loyer ou une résiliation pour reprise des lieux. Cependant, investir dans un bien immobilier comporte également un certain facteur de risque. Alors qu’un investisseur en actions peut répartir ses risques sur différentes formes de titres, le propriétaire d’un logement mise tout sur une seule carte – le bien immobilier. Si les prix continuent à grimper comme avant, il n’y a pas à s’inquiéter. Mais il n'y a toutefois aucune garantie dans ce sens.
Comme nous venons de le voir : qu’il soit plus avantageux d’acheter ou de louer dépend de facteurs très différents. La personne qui a besoin d’aide et de conseils sur les questions immobilières doit dans tous les cas s’adresser à un expert financier - quel que soit le pays d’Europe où elle réside.
